Affitto con riscatto e rent to buy di terreni agricoli
Entrambi sono contratti “tipici” che prevedono l’immissione in possesso del fondo con godimento immediato e con il vincolo di acquistarlo dopo un certo periodo di tempo.
I due motodi di acquisto consentono altresì di evitare la prelazione dei confinanti interessati al terreno garantendo al conduttore la possibilità di acquistare il fondo; in tale ottica bisogna prevedere nel contratto di fitto una durata del medesimo di almeno due anni, prima dell’eventuale riscatto, per esercitare la prelazione agraria prevista dall’ art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590
Inoltre con l’immissione in possesso il conduttore potrà esercitare i diritti derivanti dalla normativa comunitaria e percepire i pagamenti previsti della PAC.
Ovviamente il canone pattuito avrà un importo maggiore rispetto a quello ordinario previsto per l’affitto classico, visto che al suo interno contiene una parte destinata al pagamento della futura ed eventuale compravendita che resta sempre un’opzione del possessore. Il prezzo futuro dell’acquisto deve essere inserito nel contratto.
Il “rent to buy” introdotto con l’articolo 23 D.L. 133/2014,, invece, prevede che accanto al contratto di affitto venga formalizzato un vero e proprio preliminare di compravendita. Anche questo contratto permette all’affittuario di pagare un canone di locazione agevolato e contestualmente di versare una somma a titolo di acconto sul prezzo della successiva compravendita.
Il rent to buy per tali ragioni consente all’affittuario di accedere più facilmente alla concessione di un mutuo. Con il “rent to buy” l’affittuario potrà, se non disciplinato diversamente nel contratto, cedere eventualmente a terzi il contratto stesso al fine di recuperare le somme già versate al proprietario a titolo di acconto per la futura compravendita. Nel contratto di affitto con riscatto invece, quanto appena sopra riportato, non è previsto.
Tali contratti sono soggetti all’obbligo di registrazione con il pagamento della relativa imposta.
Il contratto di rent to buy, come d’altronde l’affitto con riscatto, rappresenta uno strumento strategico per i neofiti del mondo dell’agricoltura che sono sprovvisti dei requisiti per fruire delle agevolazioni riservate a coltivatori diretti e Iap.
Infatti queste qualifiche soggettive sono subordinate al possesso di elementi oggettivi che solo la conduzione duratura di un fondo può permettere.
Da ultimo il consiglio è di valutare positivamente queste forme contrattuali ma plasmarle in base alle proprie esigenze economiche ed imprenditoriali.
- La mia storia
Lo Studio Legale Romagnuolo si occupa di tutte le tematiche legate al mondo del lavoro, della previdenza e della normativa in materia di agricoltura comunitaria (PAC).
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